原标题：8800亿基金紧急限制赎回，什么情况？又一场泡沫正破裂，华尔街巨头警告！"三重疫情"席卷美国44州

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美国楼市危机四伏。

重仓美国楼市的黑石集团突然遭遇风波。据彭博社报道，由于投资者的资金赎回激增，黑石集团紧急限制了旗下规模高达1250亿美元(约合人民币8800亿元)房地产投资信托基金的资金赎回。有分析人士指出，房地产作为底层资产的特点主要是，流动性差，一旦面临赎回，即使规模不大也会引发赎回限制，很容易引发流动性的挤兑。

黑石房地产投资信托基金遭遇“赎回潮”的同时，美国房地产市场的泡沫正变得愈发危险。近日，越来越多的华尔街机构发出警告，美国的房地产泡沫正在破裂。其中，摩根士丹利认为，美国房价调整才刚刚开始，到2024年底，美国房价将由峰值下滑约10%。

当前，美国面临的“三重疫情”愈发严峻。美国疾控中心的最新报告估计，今年流感季迄今，至少有870万人患病，7.8万人住院，4500人死亡。目前美国44个州正处于呼吸系统疾病高水平，美国卫生与公众服务部部长贝塞拉表示，拜登政府“随时准备在资源、物资和人员方面继续支持医疗系统”。

8800亿基金遭遇“赎回潮”

一则新闻，突然将全球最大的私募股权基金——黑石集团推上风口浪尖。

近日，彭博社报道称，由于投资者的赎回请求激增，黑石集团紧急限制了旗下规模高达1250亿美元(约合人民币8800亿元)房地产投资信托基金(BREIT)的资金赎回。

根据黑石发送给客户的信件显示，今年10月，要求赎回资金的申请18亿美元，已全部兑现；但11月以来集中赎回的资金太多，公司11月仅满足了该基金43%的投资者赎回请求，共计13亿美元；而12月仅有极少数的赎回请求能够被满足。

根据该基金的条款规定，投资者可以在任何一个季度赎回最多5%的份额，每月最多赎回2%，以防止其持有的非流动性房地产被抛售。黑石在通知中补充说，12月只允许投资者赎回该基金净资产的0.3%。

需要指出的是，自2016年成立以来，房地产投资信托基金一直都是黑石集团的“拳头产品”，累计吸引高达700亿美元的股本，若考虑杠杆，该基金的总规模高达1250亿美元。

有分析人士指出，仅18亿的赎回，便迫使规模高达1250亿的资金停止赎回。这体现出了房地产作为底层资产的特点，就是流动性差，一旦面临赎回，即使规模不大也会引发赎回限制，但这看似保护性的条款，却很容易引发流动性的挤兑。

按黑石致客户信件，12月，该公司只有占净资产规模0.3%的额度可供投资者赎回资金。

华尔街机构警告称，黑石限制赎回的做法，可能会引发更多投资者的担忧情绪，并在2023年继续赎回，同时该基金未来的资金流入也可能会减少。

巴克莱分析师BenjaminBudish表示，对黑石房地产投资信托基金的资产净值可能继续下滑的担忧，可能产生连带效应，导致未来新资金流入大幅减少。该分析师已将黑石集团评级从“增持”下调至“持股观望”。

2022年以来，黑石房地产投资信托基金仍取得了正向回报率，达9.3%。相比之下，大部分的房地产投资信托基金市场今年的表现则略显惨淡，Vangard房地产ETF年内回报率为-13%。

需要指出的是，作为一种非交易型房地产投资信托基金，黑石房地产投资信托基金不在交易所交易，其发行和赎回定价主要根据黑石每月发布的资产净值数据进行。

该基金有78%的资产投入出租房产和工业地产，在区域分布上，超过70%位于美国的西部和南部。

据黑石官网介绍，截至目前，黑石管理的资产总规模高达9510亿美元，包含房地产、私募股权基金、对冲基金和信贷保险等四大业务板块。其中，房地产业务占比较高，管理的房地产投资组合规模价值5650亿美元。

危险的房地产泡沫

黑石房地产投资信托基金遭遇“赎回潮”的同时，美国房地产市场的泡沫正变得愈发危险。

近日，越来越多的华尔街机构发出警告，美国的房地产泡沫正在破裂。其中，毕马威(KPMG)首席经济学家Diane Swonk预测，2023年美国的房价或将下跌15%；摩根士丹利认为，美国房价调整才刚刚开始，凯斯-席勒全美房价指数将于2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美国房价将由峰值下滑约10%。

与此同时，美国大部分房地产投资信托基金的一致共识是，美国房地产交易市场正在大幅放缓。越来越多的投资者认为，目前房价还未跌到位，房地产投资信托基金和房地产行业将面临进一步下跌。

而在此之前，美国的房价可谓非常疯狂，据标普CoreLogic Case-Shiller全国房屋价格指数显示，在2020年3月至2022年6月期间，美国房价惊人地上涨了42%。

2022年以来，美联储的加息节奏愈发疯狂，导致美国30年期固定抵押贷款的平均利率从2.98%飙升至7.1%，为2002年以来的首次突破7%，这严重影响了购房者的需求。

据抵押贷款银行协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示，抵押贷款购买申请同比下降了41%。实际上，现在的购房申请数量比2008年金融危机时还少。

需求暴跌之下，全美范围内的房价已经出现了量价齐跌的局面。据美国公布的最新房价数据显示，20城房价在9月环比下跌1.2%，为连续第三个月下跌。

另外，据全美地产经纪商协会(NAR)公布的数据显示，美国10月成屋销售总数年化录得443万户，创2011年12月以来的新低，环比下降5.9%，为连续9个月下滑，创有史以来最长连跌纪录，连跌周期甚至已超过2008年次贷危机时期。

美国房产交易快速放缓和房价持续下跌，或将使黑石集团的房地产投资业务处于一个艰难的处境。

“三重疫情”冲击美国

“三重疫情”的冲击下，美国的医疗卫生系统正面临巨大考验。

当前，美国正在暴发一系列呼吸道疾病疫情，包括呼吸道合胞病毒、新冠病毒、流感病毒等，使得2022年冬季流感的形势正在恶化。

当地时间12月2日，美国疾病控制与预防中心(CDC)发布的报告显示，上周(截至11月26日当周)美国有近2万人因流感入院，几乎是前一周的两倍。

CDC估计，今年流感季迄今，至少有870万人患病，7.8万人住院，4500人死亡。

另外，CDC的最新报告还显示，目前美国44个州正处于呼吸系统疾病高水平。

其中包括，领地和华盛顿特区在内的美国31个司法管辖区的呼吸道疾病水平达到“非常高”，而16个司法管辖区处于“高”水平。另外，加利福尼亚州、得克萨斯州和弗吉尼亚州在内的11个州呼吸系统疾病的水平最高。

目前，只有新罕布什尔州、佛蒙特州、密歇根州和阿拉斯加州的呼吸系统疾病最低或较低，西弗吉尼亚州和夏威夷处于中等水平。

CDC数据显示，本次流感季因呼吸道疾病来门诊就诊的人数比例明显超过了至少自2017-2018年以来的任何其他流感季。

最近几周，美国新冠肺炎确诊病例数基本保持稳定，但医疗卫生专家警告称，随着新冠疫情持续存在、流感病例上升和呼吸道合胞病毒(RSV)病例激增，美国正在面临“三重疫情”。

其中，RSV是一种常见的、通常较温和的病毒，大多数儿童在2 岁前就感染过这种病毒。美国CDC监测显示，多个地区RSV检测和RSV相关急诊科就诊和住院人数有所增加，部分地区接近季节性高峰水平。

卫生专家警告称，美国本次流感季可能会比正常情况下更严重，因为今年冬天将是许多人恢复正常活动的第一个冬天。在新冠病毒大流行期间，由于人们遵守卫生规定，佩戴口罩并与他人保持距离，流感发病率处于历史低位。

当地时间12月2日，美国卫生与公众服务部部长贝塞拉警告称，流感和其他呼吸道病毒正在给美国的医疗系统带来越来越大的压力，拜登政府“随时准备在资源、物资和人员方面继续支持医疗系统”。
(券商中国)

关键词： 基金净资产 组合规模 BenjaminBudish 房地产投资