三四月份是广州阴雨连绵的季节，潮湿的天气带来了杂草丛生，雨水经常漫过了整片荒废的土地。

在距离地标建筑“小蛮腰”广州塔不到2公里的地方，有一幅荒废长达8年的地块。

按照合生创展集团有限公司(00754.HK，以下简称“合生创展”)的规划，这幅位于市中心的“黄金地块”原本应该建起大型的购物中心，但现在变成了临时停车场、运动场以及驾校用地，周边杂草丛生。

近日，该地块传出了开工的消息，《中国经营报》记者走访现场发现，去年还存在的室外篮球场已经几乎被拆掉，但园内仍有数十辆私家车、旅游大巴等各种车辆停放，此外还有运动场馆以及饭店正常营业。

昔日“地产航母”合生创展在广州囤积了大量优质的未开发土地。

从600米高的广州塔往下俯瞰，在新中轴线的珠江南岸有大片“寸土寸金”的地块，均为合生创展所开发或持有。

这里面既有塔下的珠江帝景项目、合生TIT科贸园，也包括相邻不远的珠江国际纺织城，以及周围鹭江村、康乐村、云桂村等多个旧改项目。

市区“晒地”7年后二度开工

在周边四季天地购物商场、珠江帝景豪宅等项目的围绕下，海珠区旧厂改造项目合生TIT国际纺织城科贸园(以下简称“合生TIT科贸园”)的荒凉景色显得格外落寞。

“闲置”7年后，该地块有了新进展。

3月31日，广州纺织工贸企业集团有限公司(以下简称“广州纺织工贸集团”)在官网披露称，“合生·TIT数字智能生活示范区”举行开工仪式，该项目位于海珠区新港中路489号，将与合生创展集团联合开发，原址正是合生TIT科贸园。

上述消息传出后不久，记者实地走访了该项目。

合生TIT科贸园正门两个入口处，均有栏杆和停车费说明，仅有两名收费员看管，尽管门口处有告示写着“无关人士不得入内”的说明，但由于园内有运动场馆、饭店正常营业，看守并不严格。

进入园区后记者发现，这块“闲置”土地被多家商户进行租用。里面既有一家规模不小的羽毛球室内运动场馆，也有一家主打粤菜的户外餐厅，而且大片荒地上停靠着各种各样的车辆，但记者也发现，去年8月走访时还存在的室外篮球场已经拆除，现场仅留下铁管等建筑废弃材料。

记者采访运动场馆相关负责人，对方表示目前还处于正常营业，“有说这个地方要拆除，但不知道什么时候，具体还要等通知，这段时间肯定还是正常做的。”

在现场一栋名为“广州TIT国际纺织城科贸园”的低层建筑，有工作人员进出，当记者询问项目是否有拆迁计划时，对方表示不清楚。而在该建筑的对面，正是不久前举行开工仪式的地方，两边还留有“开工大吉”的竖幅标语，此外还停靠着数辆施工机械设备。

“企业举行开工仪式的主要意义在于对外宣传，说明项目已经做好准备工作了。”一位负责工程管理的国有房企人士告诉记者，“是否真的能动工，还要看有没有取得政府主管部门颁发的建筑工程施工许可证，没有的话是不能真正动工的。”

这并非该地块首次举行开工仪式。早在2012年9月，广州纺织工贸集团网站上已披露该项目举行开工仪式，园区地块由合生创展与广州纺织工贸集团共同开发，项目定名为“TIT合生国际广场”，原计划于2013年年初动工，并于2016年落成，但长期以来未有动作。

项目“搁浅”7年后，规划设计也发生了变化。在早期规划中，项目预计建成周边最大的商业综合体，总建筑量达85万平方米，包含20万平方米大型高端购物中心、两栋250米高的国际甲级写字楼、一栋185米高的国际五星级酒店公寓及两栋SOHO公寓。

在对外宣传中，新规划的“合生·TIT数字智能生活示范区”总投资超过225亿元，将融合创新科研、会展、互联网、信息交流及科技创业的智能经济商圈和生活社区。与早期规划的40亿元资金投入相比，投资金额已经翻了数倍。

2019年4月2日，海珠区政府发布的年度重点项目建设计划中，TIT合生科贸园作为当地重要旧厂改造项目，计划总投资266亿元，2019年计划投入1000万元。根据合生创展2018年的年报显示，包含拥有65%权益的TIT科贸园项目在内的多个项目，均计划2022年及以后完工。

突围多年旧改困局

合生创展曾被万科创始人王石称为中国地产界真正的“航空母舰”，但这已是过去时，虽然在北上广坐拥一大批低成本地块，但“慢周转”模式让它在百亿阵营徘徊十余年。

在过去的一年里，合生创展正在尝试由“慢”变“快”，首先体现在业绩以及拿地力度上。

据近日发布的年报显示，合生创展多年来首次突破“200亿元”的销售瓶颈。

自2004年突破百亿元大关以来，合生创展销售额一直停滞不前。

2015～2018年的数据分别为99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元和149.75亿元。

数据显示，合生创展2019年实现营业额186.01亿港元，同比增长39.92%;股权持有人应占溢利94.86亿港元，同比增长64.25%;核心利润32.3亿港元，同比增长40.25%。营收、利润增幅均创下历年新高。

在拿地上，合生创展也一改往日“蛰伏”状态。在2019年7～10月，合生创展耗资约74亿元斩获北京、杭州、广州等地多幅地块，总金额超过2018年全年净利润。

在广州掀起旧改热潮的同时，合生创展也频频出手。

2019年4月，合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社，签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议，项目的总占地面积高达107.69公顷，现状建筑量约330万平方米。

2019年9月16日，合生创展正式成为番禺新基村旧改合作企业，投资总额达29亿元，总用地面积为24.71公顷。

公开资料显示，合生创展在广州地区拥有超10个城市更新项目，包括海珠前进路项目、康乐村、鹭江村、番禺新基村等土地储备。

近日，记者走访合生创展海珠前进路项目，发现该项目推进多年，仍处于签约阶段，现场未看到拆迁施工痕迹。

身处繁华闹市当中的前进路云桂村，仍有一排排年久失修、墙灰脱落的低矮建筑，合生创展海珠前进路改造项目办公室坐落于一条狭窄的小巷里，大门紧闭，里面空无一人，附近多是待出租的房屋和商铺门店。

记者就拆迁问题询问附近的村民，对方表示：“说要拆说了很多年了，现在还没开始拆，不知道等到什么时候，如果要租房，租个一两年都没什么问题。”

旧改项目的推进并不容易。拆除重建类的城市更新项目的开发时间受多项因素的影响而变化，从签订合作协议到项目建设完成，周期一般为5～8年。

记者就上述旧改项目长期“搁置”原因、规划设计变更以及开发进展等问题致函致电采访合生创展投资者关系处负责人，截至发稿未获回复。

资金承压 多渠道融资

随着重金投入旧改项目以及加快项目周转速度，合生创展对资金的需求也在扩大，需要不断开拓融资渠道。

年报显示，截至2019年12月31日，合生创展负债总额上涨34%至1290.88亿港元。其中有约633.90亿港元的借贷总额，主要包括银行及财务机构借贷、商业抵押担保证券、优先票据等。期内合生创展资产负债率约63.25%，较2018年同期上涨约4.54个百分点。

针对合生TIT科贸园项目，广州产权交易所曾经受托对该项目进行分析，发现该项目开发建设过程中，建设单位广州纺织工贸集团遇到资金、人才、运营经验不足的难题，因此需要引入合作方，该项目建设资金缺口高达约40亿元，对投资者的经济实力要求非常高。

据记者查询过往公告发现，仅合生TIT科贸园项目，合生创展分别在2012年以及2014年实际向该项目注资共计约46.98亿港元，拟用于建设物业发展项目，由于项目迟迟未开工，该项目至今未有收益，亏损却达到2.8亿港元。

合生创展曾通过信托计划募集资金向项目注资。根据中信信托披露的信息，2012年11月30日，“中信创达·广州第一染织厂并购贷款集合资金信托计划”依法成立，信托期限36个月，信托本金为6亿元。

该信托计划以合生创展子公司的国土使用权、别墅以及珠江系旗下的在建工程为主要担保，募集资金全部用于合生TIT科贸园项目的股权并购当中。

投入重资却迟迟无法获取收益，合生创展的资金情况并不十分乐观。财报显示，截至2019年底，合生创展一年内需要偿还的贷款约为160.73亿港元，手持的现金及短期银行存款(包括已抵押的银行存款)约141.02亿港元，不足以覆盖一年内需要偿还的贷款金额，其现金与一年内需偿还的借贷比率仅约为0.87。

此外，合生创展银行信贷额度同比减少，资产抵押总金额增加。截至2019年底，合生创展获得的银行短期、长期贷款额度为880.53亿港元，同比减少4.27%，其中仅有246.63亿港元未动用信贷额度，同比减少33.12%;此外，集团已将账面总值为789.51亿港元的资产抵押给了银行和财务机构，主要用途为附属公司使用的贷款融资，抵押资产总金额同比增长56.76%。

关键词： 合生创展