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本报记者 昌校宇
基础设施公募REITs试点自2020年4月份启动，目前虽然尚处于起步阶段，但市场规模快速壮大，未来具有深厚的发展潜力、广阔的市场空间。针对下一步如何推动我国REITs市场长期稳定发展，监管部门和专家学者在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上从规则体系、金融创新等多个维度给出建设性意见。
“推动基础设施REITs发展，要高度契合高质量发展这一时代主题。”全国政协常委、全国政协农业和农村委员会副主任、国家发展和改革委员会原副主任张勇认为，随着基础设施REITs市场逐步发展壮大，试点过程中形成的共识可以及时通过制度规则固定下来，对发现的共性问题也可以研究作出统一规范。完善规则、推动立法，努力构建成熟稳定、明确规范的制度体系，将有力推动基础设施REITs的长远发展。
住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟表示，随着保障性租赁住房建设筹集量的增加，保障性租赁住房REITs的底层资产和市场需求将不断丰富，社会各方参与保障性租赁住房REITs的积极性也在显著提升。但仍有地方反映，还需要继续拓宽发行主体，进一步完善保障性租赁住房税收优惠政策等。
“下一步，住房和城乡建设部将配合相关部门，完善保障性租赁住房REITs相关政策。”潘伟期待，更多的保障性租赁住房REITs项目在各方共同努力下快速投向市场，更好发挥保障性租赁住房惠民生、调结构、稳增长的积极作用。
上海市发展和改革委员会副主任王华杰介绍，下一步将结合城市发展实际和特点，聚焦R4用地、保障性租赁住房、产业园区等领域，注重发挥国有企业存量资产优势，更好调动民营企业参与积极性，推动更多优质项目发行上市，为上海人民城市建设和产业转型升级提供更加有力的支撑。
在创新方面，北京大学光华管理学院院长、金融学教授刘俏设想，“启动‘公积金+REITs+租赁住房’三位一体的金融创新。公积金从供给端发力，汇聚社会资本(公募REITs或是其他长期资本)，结合市场机构成立运营主体(投资型公积金)，联合收购、运营、新建地方保障性住房，缴纳公积金的农业转移人口和新市民、城市的灵活就业群体可以入住这些租赁住房、长租公寓。通过这种方式，让他们能够真正地融入城市里面来。”
刘俏以测算数据进一步说明，用上述方式，每一年投资9000亿元，大概能够解决360万户家庭的住房问题，“十四五”期间基本上能够解决1800万户家庭的住房问题。对于提高城镇化程度、解决城市居民与农村居民收入差距等，可以起到实质性的作用。
北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥认为，基础设施REITs试点会顺利推进，市场规模也会稳步增长。从结构上看，主要因素有四个方面：首先是区域产业的发展活力。区域的存量基础设施情况、未来新增投资计划、产业链和供应链的成熟度、营商环境等因素都非常重要；其次是底层行业的市场化改革。各行业的REITs发展情况取决于其市场化改革成果；第三是REITs的生态专业化建设。包括产品的设计实施能力、主动管理能力、估值定价能力等；最后是资本运作模式的多样性。如公募REITs和Pre-REITs工具的衔接转换。
关键词： Pre-REITs