未来5年楼市调控将有啥变化
“十四五”规划纲要重提“房住不炒”加快培育和发展住房租赁市场
专家解读
● “十四五”期间仍要坚持“房住不炒”，而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确
● 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尤其是以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题
● 加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益
□ 本报记者 赵丽
□ 本报实习生 郭晶
3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(以下简称《纲要》)发布。对于房地产行业，《纲要》提出，“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”，而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。这也为今后房地产市场的发展走势定下了基调。
保障性住房是《纲要》重点强调的内容。《纲要》提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尤其是以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。业内人士表示，新市民住房问题是住房市场的核心问题，而增加共有产权房、租赁房的供应则是解决这一问题的重要路径，而且具有紧迫性。
房住不炒仍是楼市基调
凸显政府重视民生问题
2021年，“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中，之前两次分别在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，距今已逾四年。
在政府工作报告中，“房住不炒”的表述是一样的，但“房住不炒”后面的文字却不相同。2018年政府工作报告称，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。2020年，后面的内容是“因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。
对此，有评论认为，两年都是着眼于各城市根据自身情况量身定制调控措施，一城一策实施调控也在不断地认知强化下逐渐成为常态。但今年则有所不同，“房住不炒”之后，明确了要稳地价、稳房价、稳预期，这是一个更加兼顾全局的提法。
值得注意的是，除政府工作报告提出“稳地价、稳房价、稳预期”“解决好大城市住房突出问题”外，坚持“房住不炒”还列入了《纲要》。
“‘房住不炒’在政府工作报告中频繁出现，说明政府对民生问题的重视，虽然是简单的四个字，但是对房地产企业产生了重要影响。各地政府出台调控政策的严厉程度和时间跨度是超出预期的，每个企业的理解程度也不同，企业应当时刻关注房地产政策，投资行为应当遵循政府调控政策的底层逻辑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法治日报》记者采访时说。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，住房问题是近些年政府一直关注的重点，今年在全国两会提出的“房住不炒”是以往政策的继续和发展，但今年也有突出亮点，比如对“解决好大城市住房突出问题”和“租赁房”问题的新讨论，可以看出政府在实情调研下进行了创新探索，相信政策的出台会有效解决新就业者、青年人的住房问题。
需增加保障性住房供给
以解决新市民住房问题
对于家庭刚需以及改善型需求，《纲要》强调要因地制宜发展共有产权住房。
事实上，近年来，北京、上海等地都在探索共有产权住房，通过试点，对共有产权住房的配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则梳理出了一整套办法，也为北上广等一线城市之外的其他城市推进共有产权住房的住房保障和供应体系搭建起到推动作用。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，从目前来看，共有产权住房将从一线向更多的二三线城市，尤其是二线城市覆盖。另外，随着共有产权住房覆盖面不断增大，对于房价稳定以及整个市场也会起到明显的促进作用。通过共有产权的方式，可以解决大城市夹心层的部分居住问题。
值得关注的是，保障性住房是《纲要》重点强调的内容。《纲要》提出有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受媒体采访时表示，新市民的住房问题是目前住房市场的核心问题。
随着新型城镇化的推进，越来越多的人流向大城市，但是相比于原住居民，近几年涌入的新市民的收入与高房价有着较大差距，购房支付能力有限。在业内人士看来，目前，解决这部分群体住房问题的重要途径是增加供应。
“大城市住房问题是解决住房问题的关键。首先，政府不仅会通过打压房价进行调控，也会出台有关‘增加住房供应’‘共有产权住房’‘保障性租赁住房’‘长租房’等政策。其次，除了解决供给端不足问题，政府会鼓励大家通过租房解决住房问题。再次，企业也应当进行精细化管理，满足市场需求，提供符合市场规律的产品。”严跃进说。
有效盘活存量住房资源
规范发展住房租赁市场
除了商品房和共有产权住房之外，租赁房是解决困难群体和新市民住房问题的重要渠道。