住房租赁市场有何新动向
本报记者 亢 舒
加快培育住房租赁市场，加大保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场等涉及住房租赁的内容被写入了今年多地政府工作报告中。各地发展保障性租赁住房有什么新举措？长租房市场如何规范？
2021年各地两会上，保障性租赁住房再度成为高频词汇，多省份提出将加大保障性租赁住房建设力度。未来，我国租赁住房将迎来快速发展，住房租赁政策将更加完善，住房租赁市场将更加规范有序。
加大保障性租赁住房建设
“十四五”规划建议提出，扩大保障性租赁住房供给。2021年，住房租赁的内容写入了吉林、陕西、江苏等地的政府工作报告中。
保障性租赁住房，包括公租房与政策性租赁住房两大部分。公租房主要解决城镇住房和收入“双困”家庭，实行实物保障和货币补贴并举。政策性租赁住房主要面向无房“新市民”，政府给予政策支持，多主体投资、多渠道供给，实行政府指导价。
浙江工业大学副校长虞晓芬认为，大力发展政策性租赁住房将成为解决好大城市住房问题的突破口。
2019年底，住房和城乡建设部在沈阳、南京等13个城市开展了政策性租赁住房试点工作。经过一年多实践，试点城市初步探索出政府给政策、银行给低利率长期信贷资金支持、市场主体积极参与发展的政策性租赁住房可持续商业运作模式。
“受政府政策支持、价格政府管制的政策性租赁住房在平稳租金价格、提供低租金房源供给方面会更好地发挥市场‘稳定器’的作用。”虞晓芬说。
对于发展政策性租赁住房，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，将在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房，并会同有关部门完善土地、财税、金融等支持政策，增加土地供应，单列用地计划，探索利用集体建设用地与企事业单位自有闲置土地建设，支持产业园区配套建设和“商改租”“工改租”等非住宅改建，简化审批程序，充分发挥国有和民营企业功能作用。
规范发展长租房市场
保障性租赁住房多由政府主导。与此同时，我国住房租赁市场也亟待完善和发展。2021年多地政府工作报告对长租房有所提及。例如，北京提出完善长租房政策。重庆提出建立健全长租房政策体系。浙江、广东、云南均提出规范发展长租房市场。
长租房是指租赁关系稳定、租金相对稳定、完全市场化运作的可长期租赁的住房，包括利用国有租赁专项用地、集体用地、企事业存量土地建设的租赁住房等。发展长租房对增加租赁市场有效供给，改善租赁供需失配，提高租房生活品质，平稳租金价格，促进住房消费健康发展等具有积极作用。
政策鼓励，资本追逐，近几年，住房租赁市场特别是长租公寓企业迎来快速发展。长租公寓企业为抢占房源，利用“租金贷”获取资金扩张规模，其成长过程中，种种乱象始终存在。2018年以来，逾百家长租公寓陆续“爆雷”，破坏了长租房市场声誉，冲击了正处在上升通道的住房租赁市场。
针对当前长租房市场存在的问题，虞晓芬建议，加快研究制定长租房建筑设计、消防验收、运营管理等行业标准；鼓励企业发展长租公寓，加快出台支持长租房投资经营的金融、税收等政策；出台《住房租赁条例》，对长租公寓的运营管理等进一步加以规范；研究推进公共服务政策体系建设，逐步实现“租购同权”；把经营长租房的机构与房源全部纳入政府租赁监管平台，实施严格的租赁资金监管制度，切实维护好人民群众合法权益。
王蒙徽近日表示，未来，要加快培育专业化、规模化住房租赁企业，推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。
很多城市表示，将规范发展长租房市场。北京市住房和城乡建设委员会主任王飞于近日透露，下一步，北京市住建委将加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和“租金贷”；通过去杠杆、去金融化，让租赁回归安居的本质。各房屋租赁运营企业要规划使用北京市房屋租赁示范文本，减少因合同造成的房屋纠纷，切实维护租房者的合法权益。
整顿租赁市场秩序
中央经济工作会议提出，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
2021年多地政府工作报告提及对租赁市场的整顿。如，北京提出，规范租赁市场秩序。山西提出，规范住房租赁市场。海南提出，整顿规范住房租赁市场秩序。
近年来，我国住房租赁市场快速发展，为解决“新市民”住房问题发挥了重要作用。然而，住房租赁市场秩序混乱，房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款等违法违规问题突出，侵害租房群众合法权益，影响社会和谐稳定。因此，整顿和规范住房租赁市场秩序迫在眉睫，需要常抓不懈。
进入2月份，深圳、北京、上海3个一线城市陆续出台规范住房租赁市场的相关文件。2月1日，深圳市住建局发布《关于开展住房租赁资金监管的通知》(征求意见稿)。2月2日，北京市住建委等5部门联合发布了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。2月4日，上海市住房和城乡建设管理委员会等10部门联合下发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。
3个城市对于住房租赁市场的整顿直指行业痛点，均对“租金贷”有所规范，或是严控租金贷款拨付对象，要求直接拨付给承租人个人账户，或是要求尚未开展“租金贷”的住房租赁机构原则上不再新增这项业务。
为避免违规形成资金池，此次，3个城市整顿措施均包含避免资金和租期错配的内容。如北京限定企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。此外，为确保资金安全，均要求有关企业设立租金监管账户。如上海市明确规定住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户。
中原地产首席分析师张大伟认为，没有资金池，没有租期错配将大大降低长租公寓“爆雷”可能性。这些政策严格执行之下，住房租赁市场将更加健康，长租行业或将出现颠覆性变化。
早在2019年12月，住房和城乡建设部等6部门就出台了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求从严格登记备案管理、真实发布房源信息、落实网络平台责任、动态监管房源发布、规范住房租赁合同、规范租赁服务收费、保障租赁房屋安全等多方面加大整顿规范住房租赁市场的力度。
“2021年将进一步整顿租赁市场秩序，规范市场行为；加大对‘高进低出’‘长收短付’，违规建立资金池等整治力度，防止‘爆雷’风险。”王蒙徽说。