作者：周楠 ▪ 段思宇 ▪ 徐宇
信贷、债券融资、股权融资“三箭齐发”，房企融资正在持续升温。
【资料图】
近两日福星股份、世茂股份、北新路桥、大名城、新湖中宝5家涉房企业公告筹划非公开发行股票事项，募资款用于“保交楼”等房地产项目开发、偿还债务本息等；与此同时，民营房企首批增信发债服务进入落地阶段，“第二支箭”首单融资已完成发行；股份行和城商行也跟进对房企的授信。
一边是房企争饮融资“头啖汤”，一边是银行及券商等机构争相奔走抢抓市场机遇。
据第一财经报道，有投行正在与房企接触，研究政策内容、商讨制定融资方案等。“房地产属于高资本行业，对资本的需求量大，(对券商)会是个重要增量。”资深投行人士王骥跃对记者表示。
另有负责房企融资的相关人士表示，有券商正在梳理筛选地产公司名单，计划沟通发债相关事宜。
机构抛出”绣球“，部分中小房企跃跃欲试，又迟疑观望——政策暖风吹起，融资环境转好，是否就能分食到“新蛋糕”？
“相对而言，头部房企可能募资更容易。一些融资能力、盈利能力较弱的中小型房企，虽也有券商在接触，但只拟定了初步方案。”有业内人士向记者透露，“后续钱从哪来，大家还没有头绪。”
定增计划密集出炉
“第一支箭”信贷支持，“第二支箭”债券融资，“第三支箭”股权融资。房地产融资“三支箭”齐发，顶层支持迎来高潮。
有分析认为，政策从多角度、多方式向房企提供资金支持，一方面，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延；另一方面，从开发贷、债券、信托、股权等多渠道向房企提供资金支持。
11月28日，证监会宣布5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。
这意味着楼市“第三支箭”正式落地，房企股权融资放开，暂停12年的房企再融资恢复。政策推出后，多家涉房企业迅速抛出定增计划。
11月29日，福星股份抢食“头啖汤”，发布筹划非公开发行股票的提示性公告。世茂股份、北新路桥紧随其后，当天晚间发布相关定增公告。3家公司均(拟)向不超过35名特定投资者非公开发行股票，拟发行股份数量不超过发行前公司总股本的30%。
11月30日晚间，新湖中宝、大名城发布了《拟筹划非公开发行股票的提示性公告》。
募资用途方面，多家公司提到，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。
不过，上述公司的定增方案均处于初期筹划阶段，仍存不确定性，相关事项尚需公司董事会、股东大会审议及主管部门核准。
“房地产股权再融资相当于是在供给端的进一步放松，对房企而言意义重大，这意味着这一轮地产收缩到此告一段落了。”星石投资副总经理万凯航表示，这有助于解决行业保交楼的问题，也有助于解决今年房地产投资过快下滑问题，相当于盘活了存量资产。
“房地产股权再融资重启相当于从资金端和源头上给钱、给选择，那必然会带来行业再融资快速释放以及并购快速落地。”他预测。
东高科技投研学院副院长杨波对记者表示，地产融资方面，政策上相继放开了信贷、债券融资与股权融资，“对于地产行业而言，至少意味着较大的风险隐患消除了”。
债券融资与信贷支持不断推进
“3%的票面利率很意外，现在3年期中票一般是在3.2%附近。”看到龙湖集团公布的数字后，北京某头部券商承销人士惊讶了下。
11月30日，龙湖集团对外宣布旗下子公司重庆龙湖企业拓展有限公司(下称“龙湖企业拓展”)完成“22龙湖拓展MTN002”的发行，最终发行规模为20亿元，票面利率为3.0%，全场投标倍数为1.62倍。
该笔债券由中债信用增进投资股份有限公司(下称“中债增进公司”)提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，此笔债券的顺利发行也意味着民企债券融资支持工具的首单落地。
值得注意的是，该笔债券票面利率创下中债增进公司担保民营房企债券的新低，而且也远低于龙湖企业拓展2020年发行的中票利率，当时票面利率为4.5%。“从价格上看，很有可能是主承拿了，或者是授信银行，金融16条之后，大多数银行都给了房企授信，买债也有可能算在授信里。”前述券商承销人士告诉记者。
根据公告，“22龙湖拓展MTN002”的主承销商为工商银行、联席主承销商为农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行，被市场视为地产史上最豪华承销团。“这反映了在政策引导下当前金融机构对地产的支持力度，尤其是优质房企。”某城商行分行高管对记者说道。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水也表示，利率较低主要有三方面原因，一是该笔债券是由中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保；二是龙湖集团自身经营及财务状况良好，偿债能力强，发展稳健，风险较小；三是投资人信心较强，近期多个主要商业银行与龙湖签署授信协议，增强了投资人对龙湖的信心。
根据募集说明，龙湖企业拓展募集资金拟用于项目建设、偿还债务融资工具、偿还龙湖集团境外美元债券，后续还有180亿元中期票据。在业内人士看来，借助“储架式注册发行”模式，可便利企业、投资人把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。
前述券商承销人称：“以前交易商协会监管比较严，民营地产类企业在银行间发债并不多，有了增信后，不仅能发出来，而且利率相比之前也有降低，帮助企业解决了融资问题。”
在“第二支箭”推进的同时，“第一支箭”也有新进展。近期，跟随国有大行的脚步，不少股份行和城商行相继公布了对房企的授信情况，包括兴业银行、广发银行、中信银行、浙商银行、恒丰银行、上海银行等。
比如，兴业银行分别与万科、中海、绿城、龙湖、滨江、建发地产、国贸地产、象屿地产、厦门安居控股、福州左海控股10家房地产企业签订战略合作协议，合计提供意向性融资总额达4400亿元；上海银行与仁恒置地、滨江集团签署战略合作协议，为仁恒置地、滨江集团各提供200亿元的意向性综合授信额度等。
金融机构“摩拳擦掌”
地产再融资“数枪”已打响，房企积极筹备，金融机构同样忙碌。
“房企融资这块是投行在做，也在再融资大类里。政策落地，也提供了新的业务机遇。”有券商投行人士告诉记者。
据第一财经报道，有投行圈人士表示，负责房地产业务的同事连夜与A股房企对接、开会。
“我们行内正在摸排房企的融资情况，对接合作意向。”华东某股份行分行行长对记者说道，实际上，之前在安排行内四季度信贷投放工作时，就已经强调要加大对房地产的融资力度，包括房地产开发贷款以及居民住房按揭贷款。
投行人士也表示，房地产股权类业务流程细节需要重新熟悉，同时，涉房监管政策较多，落实到具体业务上还有很多工作要开展。
杨波预计，房地产行业的马太效应会初步形成，强者恒强。具备上市资格、融资资格，或者具有高信用背书的房产企业有望胜出。
“总体来说，龙头房企大多具有上市身份，具备较强的融资条件，优质地块占比高，本次新规解决了融资问题，预计将整体受益，有助于推动业绩扭亏为盈。”杨波认为。
中航基金首席经济学家邓海清认为，此次推出的“第三支箭”股权融资支持措施，进一步确认了政策对地产的态度变暖。但从本次的再融资新政来看，政策规定只能用于存量盘活，而不能用于新增拿地，“房住不炒”的整体框架并没有改变，这使得房企经营状况的改善仍然需要数据确认。
万凯航分析称，历史上地产政策更多的集中于需求端，而这次政策针对的是供给端。这次政策能够得到的最好结果可能是优质企业得到重估，房地产行业整体的下行周期结束了，但有没有新一轮的上行周期可能还需要再观察。
部分拟融资房企业绩承压
频频释放发债、再融资信号的涉房企业，质的如何？
“从‘第一支箭’和‘第二支箭’来看，存在一个问题，即普遍都圈定在优质企业上，而‘第三支箭’的再融资政策对于部分小规模的区域房企有积极意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。
记者关注到，截至目前，拟推定增方案的上市公司中，既有当地国企，也有区域民营企业。
福星股份是湖北本地房企，于1999年登陆深市主板，最初以金属制品为主业，自2002年逐渐介入房地产开发领域，是国内最早进入“三旧”改造(即城中村改造、旧城改造和棚户区改造)领域的上市公司之一。
目前，房地产开发已成为福星股份主要利润来源。2021年，该公司实现营收125.44亿元，房地产业务收入占比超八成，达109.17亿元。
项目销售和保交楼方面，福星股份在2021年年报中提到，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，武汉、宜昌、恩施、成都等项目顺利按节点交付，全年交付总建筑面积创历年新高，其中西安美术城被陕西省西咸新区选为“交房即交证”首期唯一试点项目。
福星股份业绩压力较大。近三年，公司净利润逐年下滑，且年均降幅在四成以上。数据显示，2019年至2021年，福星股份营业收入分别为95.66亿元、75.01亿元和125.4亿元；净利润5.98亿元、3.06亿元和1.71亿元，同比下降47.32%、48.73%和44.25%。
北新路桥是新疆当地国企，大股东为新疆生产建设兵团建设工程(集团)有限责任公司(下称“兵团建工集团”)。截至今年三季度末，兵团建工集团持股数量约5.88亿股，持股比例46.34%。
2021年，北新路桥实现营收123.2亿元，同比增长3.66%，归母净利润0.57亿元，同比增长3.07%。公路业务是北新路桥的核心业务，房地产销售收入在公司总营收占比不足10%。去年全年，北新路桥房地产销售收入9.77亿元，占总营收比重7.93%。2019年和2020年分别为7.4亿元、5.98亿元。
拟推定增计划的还有世茂股份，隶属于世茂集团，后者于今年7月份宣布对境外债务的整体重组，并有多笔境内债展期。
据世茂股份2021年年报显示，截至去年年底，公司货币资金账面余额88.91亿元，其中，受限资金3.36亿元，商品房销售监管资金63.69亿元。