作者：亓宁
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二套房贷利率会降吗？
房贷利率的走势牵动着每一个购房者的心。据贝壳研究院最新统计，在9月末阶段性调整差别化住房信贷政策的推动下，截至上周三全国已经至少有10个大中城市房贷利率降至4%以下，其他符合条件的三四线城市也不断跟进调整。
在中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静看来，因为政策限定在2022年底前，调整窗口期集中在今年四季度，预计接下来会有更多城市跟进，传导效应可能会加强。贝壳研究院市场分析师刘丽杰也分析，当前还有多个符合阶段性定向降息政策的城市首套房贷利率在4.1%及以上，后期仍有回调空间。
虽然10月最新公布的5年期以上LPR(贷款市场报价利率)保持稳定，不过东方金诚宏观分析师王青预测，推动楼市在年底前后企稳回暖是未来一段时间稳增长、控风险的一个重要发力点，接下来监管进一步放宽首套房贷利率下限，甚至适时下调二套房贷利率下限等都值得期待。
10余城房贷利率跌破4%
“这是我从业十年来最低的一次(利率)。”10月23日，一位大连地产中介人士对客户表示，当地首套房贷利率最近几天刚刚从4.15%下调至3.95%，已经十分优惠。
此前9月底，央行、银保监会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，对于符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
所谓“符合条件”，即2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。这些城市政府可根据当地房地产市场形势变化和调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，央行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
根据国家统计局发布的6月～8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数情况，共有23个城市符合这一政策，主要集中在三四线城市和部分二线城市，其中就包括大连。
事实上，在大连之前就有多个符合条件的大中城市对首套房贷利率作出调整。据贝壳研究院统计，截至10月19日，已经有石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4%以下。
分城市来看，二线城市中昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。利率变化方面，本月石家庄、兰州首套房贷主流利率下调幅度最大，达到30BP。
而除了二线城市，部分三四线城市也早已行动起来，其中广东清远、湛江等地在国庆节前就已火速作出调整，清远首套房贷利率最低已经触及3.7%的低点。据中指研究院不完全统计，截至10月17日，在阶段性调整新政出台后下调首套房贷利率或取消利率下限的城市还包括济宁、阳江、江门、云浮、阜阳、襄阳等。
贝壳研究院统计数据显示，综合调整信息后目前一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率最低，平均为4.08%，三四线城市首套房贷利率平均为4.11%。三四线城市也是房贷利率同比降幅最大的城市线，首二套利率同比降幅分别为169BP和116BP。以首套房100万商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1000元，利息总额减少约37万元。
除了让购房者切实节约成本的利率调整，各地银行房贷放款速度也明显加快且趋于稳定。贝壳研究院监测显示，10月银行放款周期平均为26天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为30天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为26天。
二套房利率会降吗？
考虑到今年5月央行、银保监会宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率，将下限由不低于相应期限LPR调整为LPR-20BP，这已经是年内中央层面第二次调整房贷利率下限。加上年内5年期以上LPR累计3次下调35个基点，居民购房负担已经大大减轻。
虽然央行10月20日公布的新一期5年期以上LPR维持在4.3%，但市场对于接下来房贷利率继续下行的预期并没有降温。从各机构统计的楼市成交数据来看，新房和二手房普遍有边际回暖迹象，但一线城市和核心二线城市明显优于三四线城市，后者去化压力依然存在，居民消费信心尚未完全恢复。
在既有政策下，四季度被机构普遍寄予厚望。陈文静认为，因为此轮阶段性调整政策限定在2022年底前，四季度将是主要政策窗口期，预计接下来会有更多城市结合自身情况调整首套房商贷利率，产生引导效应，带动整体市场预期恢复。
不过她同时指出，考虑到一线城市市场表现整体好于全国，一线城市作为市场及政策的风向标，政策出台更加谨慎，房地产政策优化力度相对有限。贝壳研究院数据显示，10月一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅为60BP和52BP。
从央行公布的最新金融数据也可以看出，居民中长期贷款增长仍缺少动力。有分析认为，10月LPR报价基础MLF虽然没有发生变化，但商业银行新一轮存款利率下调等也会增加LPR报价下调加点的动力。即使短期内5年期LPR报价保持不动，王青认为，推动楼市在年底前后企稳回暖是未来一段时间稳增长、控风险的一个重要发力点，接下来监管也可以通过进一步放宽首套房贷利率下限，甚至适时下调二套房贷利率下限等方式，引导四季度居民房贷利率持续下行。
刘丽杰也建议，在改善性需求对市场的主导作用日益增强的背景下，政策上也要关注降低“卖一买一”“卖旧买新”的贷款利率，这是符合多数城市住房消费实际的必要举措，未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。
据贝壳研究院统计，10月全国首套房主流利率平均为4.12%，环比下行3BP，但二套利率与上月持平，平均为4.91%。不过，二者较去年最高点已经分别回落162BP和109BP。