中新经纬8月17日电 (魏薇 实习生 郭西子)在二手房交易过程中，“解抵押”问题一直是困扰买卖双方的难题。17日，据媒体报道称，山东省济南市委、市政府召开新闻发布会，围绕济南推出的二手房“带押过户”登记新模式展开介绍。
“带押过户”消息一出，立刻引发了公众关注。中新经纬梳理发现，除了济南，今年以来，广东省珠海、山东省青岛、云南省昆明等多地均推出二手房“带押过户”。业内人士认为，该模式下，二手房交易风险及成本均有所降低，缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显。
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不用先归还原来房贷就能交易
“我有一套房子，目前挂牌价格约120万，还欠银行80万贷款，现在想把这套房子卖掉，但是手里没有这么多现金赎楼。”家住河北燕郊的马女士最近正在苦恼。
马女士的烦恼也是二手房交易中卖家经常遇到的问题。想要卖掉手中的二手房，必须先还清银行贷款，如果手头资金不够，只能借“过桥贷”。
据媒体报道，近日，昆明、济南和青岛均推出了“带押过户”二手房交易模式。事实上，早在今年1月，珠海就曾推出过“带押过户”模式。
济南日报在报道中指出，在传统模式下的二手房交易，没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担带押过户后卖方不及时还款的风险。然而，卖方抵押解除、二手房过户，买方抵押设立三个登记环节，在二手房交易过程中缺一不可，且先后顺序分明，买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押。
“传统二手房交易中会存在一个问题，即卖家要出售二手房，就必须把二手房的贷款先结清，这就导致此类二手房的交易周期明显拉长或失败。而带抵押过户模式则破解了这个难题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬分析道。
如何办理“带押过户”？
交易模式有了，但不少人都在观望到底如何办理。
珠海方面，据南方都市报，交易期间，通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题，实现有抵押房产可带抵押过户，降低融资成本。
济南方面，流程分三步走：一是办理转移、抵押“双预告”登记，买卖双方配合银行线上申请，登记完成后银行先行放款；二是买卖双方办理房产过户转移登记，抵押预告登记同步自动转为本登记，由公证机构设立提存账户，配合完成双方交易，保障交易安全；三是卖方归还贷款，解除抵押，提存账户资金直接归还卖方贷款，银行线上提交抵押注销登记申请，还贷自动到账，在线解除抵押。
昆明方面，据昆明不动产公众号，办理二手房“带抵押过户”合并登记工作主要有以下流程步骤：一是卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款，卖方不能以自有(或自筹)资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户；二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签；三是转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记同步办；四是银行放款，银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。
严跃进指出，从流程方面看，过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，而现在的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。
“从此类新交易模式看，自然具有便捷、高效和安全的属性。”严跃进表示，便捷是指买卖双方只需要在一个窗口提交一次材料即可，相关交易和过户业务就可以完成。而高效是指，此类业务过去可能至少会拖3个月时间，尤其是涉及到房东偿还贷款的业务，而现在则可以压缩至3天。从安全的角度看，全程的交易均是在资金监管协议下进行的，买卖双方的交易均有保障。
意在加快二手房流通交易
中新经纬在采访时发现，目前“带押过户”在实际操作中还并未大范围推广，在最早推出该政策的珠海，中新经纬拨打当地兴业银行某支行电话，工作人员表示，按道理是可行的，但“带押过户”涉及到卖家原贷款银行和买家贷款银行两家银行，目前各大行还没有完全跟进，流程方面还没有完全优化下来。
据云南日报，昆明的该项改革在建设银行进行试点，待业务成熟后，将逐渐向其他金融机构推行。济南方面，媒体报道称，“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪在接受中新经纬采访时分析称，二手房“带押过户”模式将会对地方二手房交易及房地产信贷市场产生一定的积极影响。对于二手房交易而言，主要将会带来两方面利好，其一，降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰；其二，降低二手房交易风险，买房可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。
“整体来看，二手房交易风险及成本均有所降低，从根本上缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显，同时，对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。”关荣雪称。
严跃进称，看似这是一个二手房交易过户和登记的政策，其实也是二手房加快流通和交易的政策。所以此类政策背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房的政策创新思路。
严跃进认为，要真正破解二手房交易方面的问题，关键就要破解“如何让房东不筹钱还贷款”、“如何让买卖、过户、登记在一日内完成”这两个问题。昆明等地做法具有示范意义，是盘活二手房资源、加快二手房流通、从二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面的重要创新政策。(更多报道线索，请联系本文作者魏薇：vivi1257@163.com)(中新经纬APP)
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